現在、日本で深刻化している所有者不明の土地問題。その発生を防ぐため、これまで任意だった「相続登記」が義務化されました。
今回の改正は、不動産を持つすべての人に関係する非常に重要な変更です。
本コラムでは「知らなかった」では済まされない、大切な不動産の管理と相続について、知っておきたい制度について解説します。

１.相続登記の「完全義務化」と罰則

2024年4月1日から、相続などにより不動産を取得した相続人には、相続登記の手続きが義務付けられました。これは、所有者が不明な土地（所有者不明土地）の増加を防ぎ、不動産の適切な管理と処分を促進するための法改正です。

相続登記の義務化の概要
いつまでに登記が必要か？	・不動産の取得を知った日から3年以内 ・遺産分割協議が成した場合は、その成立した日から3年以内
対象となる不動産	2024年4月1日以降に相続などで取得した不動産 ※2024年4月1日より前に相続した不動産は、2027年3月31日までに登記が必要です。
罰則	正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

■「正当な理由」とは？
「正当な理由」として考慮されるのは、以下のようなケースです。ただし、最終的な判断は法務局の登記官が個別の事情を確認して行います。

■手続きが難しい場合の救済策：「相続人申告登記制度」
「遺産分割協議がまとまらない、相続人が多く、書類収集に時間がかかるなどの理由で、期限内の相続登記が難しい場合は、「相続人申告登記制度」を活用できます。
この制度では、期限内に自らが相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の義務を果たしたとみなされます。 特定の相続人が単独で申し出ることが可能で、他の相続人の分も含めた代理申出もできます。

２.所有不動産を一括検索できる新制度

「親がどこに土地を持っているか分からない」という悩みを解決するのが、2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」です。
これまで、全国に点在する不動産を「人単位」で一覧化する仕組みはありませんでした。本制度の開始により、法務局の登記官が特定の人が所有する不動産を全国から抽出し、「所有不動産記録証明書」としてリスト化、発行してくれるようになりました。

請求できる人と方法
いつまでに登記が必要か？	・所有者本人（個人・法人問わず） ・相続人その他の一般承継人（遺言執行者など） ※代理人による請求も可能です。
請求窓口	・全国の法務局、地方法務局（窓口・郵送・オンライン） ※どの法務局からでも全国の物件を検索可能です。

■検索の留意点
この証明書は、あくまで「請求書に記載された氏名・住所」をキーワードに検索を行います。
登記簿上の住所が「旧住所」のままで、請求書に「現住所」しか書かなかった場合、その不動産はリストに載りません。そのため、被相続人が過去に住んでいた場所や、旧姓での所有の可能性がある場合は、それらも検索条件に含めて請求する必要があります。

３.2026年4月から「住所変更」も義務化へ

2026年4月1日から、不動産をお持ちの方が引越しや結婚などで住所・氏名を変えた際、その変更を登記することが法律で義務付けられます。

変更登記の期限と対象
いつまでに？	住所や氏名に変更があった日から2年以内。
対象となる不動産	個人の引越し・改姓だけでなく、法人の名称変更や本店移転も含まれます。 2026年4月1日より前に住所等を変えていた場合も、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。

■登記を放置した場合
正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象となります。ただし、登記官がいきなり裁判所に通知することはありません。以下の手順を踏むこととされています。

４.面倒な手続きを自動化する「スマート変更登記」

「引越しのたびに法務局へ行くのは大変」という声に応え、2026年4月からスマート変更登記制度が始まります。
事前に法務局へ生年月日などの情報を「1回」届け出ておけば、法務局が住基ネットで変更を察知し、本人の意向を確認した上で、登記官が職権で住所を書き換えてくれる便利な仕組みです。これを利用していれば、義務を果たしているとみなされます。

５.「土地」を手放す・管理するための救済策

使い道のない土地や、隣地からのトラブルを防ぐための制度も整っています。

相続土地国庫帰属制度	「いらない土地」を国に引き取ってもらえる制度です。 一定の審査や負担金が必要ですが、認められれば将来の管理責任や固定資産税から解放されます。
越境した枝の切取り	隣の空き家から木の枝が伸びてきた場合、これまでは勝手に切れませんでしたが、現在は一定の条件を満たせば自ら切除することが可能になりました。
10年ルールの適用	相続開始から10年を過ぎた遺産分割は、原則として具体的相続分（生前贈与等の考慮）を認めず、画一的な「法定相続分」で分けることになりました。早めの協議を促す仕組みです。

６.まずは「名義」の確認を

固定資産税を払っているからといって、登記が済んでいるとは限りません。
名義が古いまま放置されると、いざ売却したい時や災害復旧の際に大きな障壁となります。
今なら、100万円以下の土地等に対する登録免許税の免税措置もあります。（2027年3月末まで） まずはご自身やご家族が所有する不動産の名義がどうなっているか、一度確認してみてはいかがでしょうか。

■参考資料

[政府広報オンライン]

「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」

[法務省]

「所有不動産記録証明制度について」
「住所等変更登記の義務化について」
「相続登記の申請義務化について」